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  titlesign   發現和諧之美-參與九十七年台北市優良公寓大廈大廈評選心得報告
 

臺北市97年優良公寓大廈評審委員  鐃後樂

緣起:

        我先從一個真實的故事開始說起,有一個晚上我在一圈大樓和管理員講事情,突然聽到蹦的一聲,那好像是有人跳樓撞擊地面的聲音。管理員這時突然壓低聲音路我說:「我們這裡好像鬧鬼,每天晚上都聽得到這種聲音」。我問他揚水馬達開關在哪裡,跟他說「你等等注意聽」。順著他指示找到開關,把開關先打到手動,接著撥到啟動,再切回關閉。蹦的一聲又再出現,管理員先生興奮地大喊:「對了,就是這個聲音」。

 

        我跟警衛先生解釋,樓上水塔水位低到一定程度會自動啟動馬達打水,等水位達到一定高度,又會自動切斷訊號停止馬達運轉,此時逆止閥中水槌復位,把水擋住,防止水管中的水逆流,這一瞬間的撞擊就發出這驚人的聲響。白天不是沒有,而是因為被外頭車水馬龍的聲音蓋掉完全聽不到。

 

         我的工作是物業管理顧問,所處理的事情和公寓大廈管理有相當密切的關係。每個星期有一天晚上在民間基金會擔任志工,答覆一般民眾詢問公寓大廈管理相關問題。好幾次我都碰到相同問題,樓上住戶晚上大力敲牆壁或敲地板,樓下住戶受不了這樣的聲音向樓上反應,結果樓上住戶否認。還說自己也有聽到相同聲音,還以為是樓下在敲牆壁。有些樓上樓下還因此吵架,甚至於動手。還好他們有在關係變得無法收拾之前來問這個問題,我告訴他們,解決這個問題方法很簡單,請個水電把逆止閥換成一種緩衝無聲逆止閥,這個困擾就可以迎刃而解。

 

        我之所以一開始先提這件事,一來是今天剛好有這個機會可以讓現場這麼多來賓知道居家半夜所聽到的怪聲音,不是大樓在鬧鬼,也不是樓上或樓下鄰居股票被套牢心情不好晚上在家撞牆,或是在跟你搗蛋、整你不讓你好睡。它其實是一個很容易就可以解決掉的問題。關鍵在於知道還是不知道。

 

         我們可以從這個例子可以了解目前公寓大廈管理的處境。社區大樓居民和管理委員在生活上經常會碰到各種困擾,但通常不知道要如何來解決這些問題,也曉得該去問誰。經常搞錯方向、徒勞無功,要不就是搞錯對象、怪錯人。然後就惹出一堆口舌是非,接著問題越搞越多,事情越變越複雜。因此我們經常聽人說公寓大廈管理最困難的不是如果把事情做好,而是要如何處理人與人之間的複雜問題。事實上這卻是因為事情沒處理好,才衍生成為人與人之間情緒、面子、是非等紛爭。

 

        個人有幸擔任今年優良公寓大廈評審委員,深深覺得這頁評選活動意義重大。因為我們的公寓大廈管理問題在社會上一直不被重視,被當成小問題。可是這些問題始終沒有人幫忙解決,長期持續困擾我們公寓大廈居民。都會地區社區大樓居民平常各忙各的,沒空關心公共事務。管理委員會平常沒有橫向聯繫溝通的機會,所以大家經常會面臨相同的問題,卻苦無解決之道。

 

        優良公寓大廈評選的重要,就在於透過這個活動,搭起社區大樓管理經驗與智慧交流的平台。扮演社區大樓生活智慧王的角色,管理委員會能有機會得知別人如何解決問題,大家可以互相學習、切磋如何建立良好的公寓大廈管理。今天本人能有這個機會把這次參與這次活動的見聞心得整理出來向位做報告,更讓我覺得意義重大。

 

        公寓大廈管理在我們社會發展的時間很短,從電梯大樓開始出現到現在不過三十幾年,立法到現在也才十三年。很少有人在這個領域做完整、系統化的探討研究。因此很多處理社區大樓管理事務的方法其實是有問題的,是不正確的,是以偏概全,可是大家卻渾然不知。即使這次評選名列前茅的社區大樓也會犯其中某些錯誤,因此我特別利用這個機會整理出來提醒各位。

 

        譬如像社區大樓財務報表,很多社區大樓公佈的財務報表是資產負債表、損益表,我大學上的初級會計第一堂課就在介紹會計方法有現金基礎制與權責發生制不同方法。現金基礎制又叫現金收付制,一般用於非營利性組織。那企業呢?企業因為要和稅法接軌,要處理股東權益與資產折舊等問題,因此必須使用權責發生制會計方法。

 

我不是和各位上會計課,我也沒有這個能力。我只是要指出,一般人看不懂企業使用權責發生制會計方法所製作出來的資產負債表、損益表。那是企業環境下才需要這麼做。社區大樓屬於非營利性管理組織,應該製作的是所有人可以看得懂的收支表。簡單的記錄收入、支出與結餘狀況就好。如果有必要的話,以及還有多少該再加上管理費未繳明細表即可充分揭露公共基金的使用狀況,以及還有多少該收的錢還沒有收到。這是我們從國中收班費就開始使用的方法,報表容易製作、容易檢查,最重要的還是大家都看得懂。

 

        目前約有一半的社區大樓在製作、使用權責發生制會計方法所製作出來的資產負債表、損益表。我們也不能說這樣不對,如果辦公大樓屋主都是大老闆或會計師,習慣看權責發生制財務報表這麼當然也無可厚非。只是當公寓大廈公共基金管理與公司企業帳務比較起來是這麼單純簡單時,何苦要用比較大的力氣、比較複雜的過程,後做大家看不懂的財務報表?

 

        除了這點以外,另一個要提醒大家的是公共事務順利推動的要領是運作保持公開透明,財務作業更是如此。因此財務報表做出來,管理委員簽認後就應該放在公佈欄給大家看,擺多久呢?五天?一個禮拜?兩個禮拜?都不對!財務報表要放在公佈欄一直到新的財務報表要張貼上去才把舊的換下來。

 

        除此之外,管理委員會是不是有做好文件管理,當管理委員,或是住戶需要看規約、會議記錄、財務記錄、收支憑證時,是不是能夠很快可以取得閱覽、影印,也是我們用來衡量社區大樓管理運作健不健康的重要指標。

 

        這些都是小事情,不過公寓大廈管理問題或糾紛卻經常是由大家平常沒注意到的小事情、小地方累積造就出來。因此不可以因為這些事情小就加以輕忽。

         

        這次來參加評選的一共有五十一個社區大樓,這些是台北市狀況極佳的公寓大廈。這道理很簡單,參加健美先生選拔的選手可能會有一身的五花肉嗎?沒有三兩三,誰敢來報名參加比賽?比賽結果揭曉,有社區大樓主任委員在頒獎典禮上問我,「我們自己都不敢相信可以拿到這麼好的成績,我們真的有這麼好嗎?」我告訴他們,你們真的很棒,你們很努力,也走對了方向,只是你們自己不知道而已。

 

        或許得到好成績的管理委員是客氣,也或許是真的不知道其實大多數社區大樓管理狀況並不如人意。因為好的管理需要多重條件相互堆積配合才能達成。許多大樓因為先天條件不佳,居民就算再怎麼努力,管理品質也很難有起色。

 

        最近幾年集合住宅流行飯店風,建商賣房子喜歡強調社區具有五星飯店大廳、迴廊、三溫暖、健身房、游泳池。電視廣告出現穿著禮服、舉著香檳酒杯的光鮮男女,彷彿是出入宴會的上流社會菁英。建商用文字、影像和穩重、充滿磁性的旁白反覆把買房子和成功、奢華、品味、地位畫上等號,一再撩撥顧客的購買慾望。

 

        但許多人搬進社區一段時間後發現,當初交屋那種五星級飯店的感覺迅速消退。原來管理委員會成立後,先是嫌大廳水晶燈太浪費電,然後游泳池開放時間越來越短,接著三溫暖又因為某樣東西壞了無法使用,服務人員表現完全嗅不出任何五星級飯店味道。進出照明不足的挑高大廳與空無一人的游泳池,不但體會不到任何尊榮精緻,反倒透出一絲淒清恐怖的氣氛。

 

        以游泳池為例,明明只有一百多戶,建商卻規劃個五星級飯店挑高大廳,旁邊是室內標準五十米溫水游泳池外加專業活水按摩池。購屋人抱著天天住五星級飯店、享受尊榮高貴的憧憬下單訂購時完全沒有想到,要維持溫水游泳池; 按摩池和三溫暖正常運作光是電費每個月就超過十萬,根本不是建商所說每戶月繳二千多塊管理費可以負擔。而且建商也從未提過未來該如何管理,一直要等到進住後才發現游泳池、按摩池等五星級設備怎麼總是少數幾位退休老先生、老太太在享受。為了公平,住戶們在往後日子裏要為如何使用、誰該付錢這類問題吵來吵去。再過一段時間,為了節省經費與維持公平,大家決定設備零組件壞掉不再換修,游泳池、按摩池停止開放,大家共同體會另一種住在歇業五星級飯店荒涼滋味。

 

        這樣的設備不要多,光是一項就會讓社區管理委員會與住戶頭痛不已。如果社區使用遊泳池的人不多,管理委員會為了公平,就可能考慮向使用游泳池的住戶收費,可是一聽到要錢,本來那些抱著不用白不用心態的老先生、老太太就不再上門。社區游泳池一沒人用,管理委員會又得傷腦筋研究游泳池的水該放掉還是該留著。沒有水的游泳池怕小孩玩耍掉下去摔傷,裝了水的游泳池不做循環消毒又會發臭生苔。把游泳池填平一定有人反對,完全不改變,任憑少數人繼續使用下去又對其他人無法交代。不當的公共設施就像古代父子牽的那條驢,讓社區這樣做也不對、那樣做也不通。

 

        社區大樓只要存在一個像這樣解決不了的問題,就可能引發更多紛擾並走向惡性循環。這種現象背後根源在於建商當初規劃設計只考慮自己的短期利益,只顧著創造夢想假像讓自己房子趕快去化,完全不為日後長期經營管理設想。買這些房子的居民也經常想不通大象雖然可愛,但也絕對不能買來養在後陽台的道理。他們到後來往往互相指責其他住戶浪費或小氣,社區大樓永遠吵吵鬧鬧,沒完沒了。

 

        所幸這樣的社區大樓我們台北比較少,一來台北市大的基地不多,再者台北市民眾理性程度較高,比較能夠看出一些藏在背後的問題。當社區大樓存在我們剛剛所談先天性的問題時,這樣的公寓大廈就不可能有機會來參加評選。這是我們放大視野後所能夠看到的現象。

 

        因此我要指出,建商的誠實與用心會影響到日後的管理,這個關係在這次評選中也得到了印證。

 

        但即使具備良好的先天條件,也並不保證一定不會後天失調。因此這些成功的公寓大廈背後其實都有一群熱心的居民和管理委員,是由於他們的努力和正確的選擇,才能讓社區大樓的發走上良性循環,而不是內耗,相互指責的道路。因此我要告訴參加這次評選活動的管理委員和住戶,你們其實比自己所知道的更了不起!

 


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